城市更新是大势所趋，老旧小区改造也在加速推进。但改造容易管理难，很多小区硬件上去了，物业管理却跟不上，导致改造效果难以持久。
老旧小区物业管理的核心难点在于收费率低、设施老化、业主结构复杂。这些问题不能简单用市场化手段解决，需要政府、社区、企业多方协同。
破局的第一步是摸清家底。每个老旧小区的情况不同，需要逐一评估设施状况、业主构成、收费潜力，制定差异化的管理方案。不能一刀切地套用高端小区的管理模式。
第二步是探索可持续的收费机制。可以通过基础服务保底、增值服务创收的方式，逐步培养业主付费意识。同时引入社区资源，把停车、广告、便民服务纳入经营范畴，弥补基础物业费不足。
第三步是建立共治机制。老旧小区业主参与度高，但组织化程度低。物业企业需要主动对接社区居委会、业委会，建立定期沟通机制，让业主参与到管理决策中来。